بررسی میدانی از بازار اجاره مسکن در تهران بیانگر رشد قیمت‌ها است، البته مالکانی هستند که برای امسال افزایش قیمت چندانی اعمال نکرده‌اند، اما مستاجران از دولت انتظار دارند تا زمان رسیدن به فصل تابستان و آغاز ایام نقل و انتقالات، اقدام اثرگذاری در حوزه مدیریت بازار اجاره انجام شود و این بازار رها نباشد.
به گزارش خبرگزاری فارس، بازار نقل و انتقال و اجاره مسکن، همزمان با نزدیک شدن به فصل تابستان، گرم‌تر می‌شود و در این مدت مستاجران در همه شهرهای کشور همواره اضطراب انعقاد قرارداد جدید اجاره‌بهای خود را دارند.‌ بمنظور بررسی دقیق آنچه زیر پوست بازار اجاره مسکن در تهران می‌گذرد، سری به بنگاه‌های معاملات املاک در مناطقی از شهر تهران زدیم تا از اوضاع این روزهای اجاره مسکن آگاه شویم.
به اولین منطقه‌ای که برای رصد بازار اجاره مسکن رفتیم، منطقه ستارخان بود. وارد یکی از بنگاه‌های معاملات مسکن این منطقه شدیم، خبری از مشتری نبود. 2 جوانی که در بنگاه نشسته بودند سرگرم موبایل بودند، یکی از آنها وقتی متوجه شد وارد بنگاه شده‌ا‌یم سلامی کرد و گفت بفرمائید که توضیح دادیم هنوز موعد اجاره مسکن ما نرسیده است ولی آمده‌ایم‌ قیمت‌های اجاره یک خانه 70 متری غیرنوساز را بگیریم ضمن اینکه خبرنگار هم هستیم و قصد داریم گزارشی درباره وضعیت اجاره‌خانه‌ها تهیه کنیم.
چند دقیقه بعد، صاحب این دفتر مشاوره املاک وارد شد، اولین سوال ما از او سوالی بود که احتمالا هر مستاجری در ابتدای ورود به یک بنگاه سوال می‌کند. پرسیدیم، بازار اجاره مسکن نسبت به پارسال چه وضعیت دارد؟ وی در پاسخ گفت: هنوز بازار اجاره مسکن داغ نشده و همانطور که می‌بینید، مشتری زیادی برای عرضه یا اجاره به بنگاه نمی‌آید و نمی‌توان نسبت به معاملات اظهارنظری کرد. اما تعداد کمی مالک که ملک خود را برای اجاره سپردند، قیمت‌های بالایی داده‌اند که بنظر ما هم منطقی نیست ولی صاحب‌خانه‌ هستند و عددی داده‌اند، نظارتی هم بر قیمت‌هایی که صاحب‌خانه اعلام می‌کند نیست. اصلا شما به من بگو کدام نهاد، ناظر قیمت‌های اجاره خانه است‌؟‌ البته قیمتی که خریدار ارائه می‌کند، مبنا نیست و باید ببینیم پای معامله چه پیش می‌آید، اما معمولا صاحب‌خانه‌ها چندان کوتاه نمی‌آیند. همین الان ملکی 70 متری در منطقه ستارخان داریم که مالک ودیعه ‌900 میلیون تومانی و اجاره ماهانه 6 میلیون تومانی را تقاضا کرده است، آن هم برای اینجا، قطعا‌ چنین مبالغی برای هزینه رهن بسیار بالا است و بعید می‌دانم بتواند مشتری با این قیمت پیدا کند اما به ما و چند بنگاه دیگر سپرده است.
از این مشاور املاک پرسیدیم، بنظر شما اجاره مسکن چقدر امسال نسبت به پارسال رشد می‌کند؟ در جواب گفت: اگر بخواهیم قیمتی را که خریدار ارائه می‌دهد مبنا بگذاریم بعضا تا 60 الی 70 درصد هم افزایش اجاره‌بها را داشته‌ایم اما این قیمت‌ها مبنا نیست، قطعا امسال هم متاسفانه رشد اجاره و رهن مسکن داریم، اما عدد دقیق رشد اجاره مسکن را نمی‌‌دانم یا بهتر است عددی ندهیم.
صاحب دفتر املاک گفت: در 2 سال اخیر چیزی که حداقل من تجربه کرده‌ام‌ رشد نقل و انتقال مسکن است و تمدید قرارداد حداقل در بنگاه ما نسبت به سنوات گذشته، کمتر شده است، ‌‌مستاجرانی که هم‌اکنون در ستارخان واحد مسکونی خریداری می‌کنند، پیش از این در مناطق بالای تهران مستاجر بودند. وی ادامه داد: ازسوی دیگر خیلی از مستاجران سال به سال به مناطق پایین‌تر تهران می‌رود، یعنی توان تامین اجاره بها را ندارد و این نشانه بدی برای بازار ملک است.
به چند مشاور املاک دیگر در همان منطقه هم سر زدیم، اغلب آنها می‌گفتند اجاره بهای مسکن را امسال صاحب‌خانه‌ها افزایش داده‌اند، البته صاحب‌خانه‌هایی بودند که قرارداد خود با مستاجران را با افزایش محدود، مجددا تمدید کرده‌اند یا قیمت‌های منطقی برای اجاره مسکن خود گذاشته‌اند.
از خیابان ستارخان به منطقه یافت آباد رفتیم. همان‌جا سراغ یکی از املاکی‌ها رفتیم. ‌‌پیش از وارد شدن، ‌یک دفتر باربری در کنار این بنگاه، توجه ما را به خود جلب کرد. این دفتر بهترین منبع آماری از شروع نقل و انتقال اجاره مسکن در تهران بود. بنابراین تصمیم گرفتیم مسیر را تغییر دهیم و اول سری به این باربری بزنیم.
به سراغ فردی که پشت میز نشسته بود رفتم، اولین سوال، درباره نقل و انتقالات مستاجران بود، این مسئول بابری گفت: در چندسال گذشته شغل ما رونق قابل توجهی داشته و اگر بخواهم جواب کلی بدهم، شاید نقل و انتقال در تهران بویژه در مناطق بالای شهر 2 تا 3 برابر شده است و به خنده هم گفت که دستمزدهای اسباب‌کشی ‌بیشتر شده است و ما راضی هستیم‌.‌
وی با این حال گفت که ما راضی نیستیم مستاجران اذیت شوند، معمولا‌ از کسانی که تازه صاحب‌خانه شده‌اند و اسباب‌کشی می‌کنند تا وسایل منزل را به خانه خود ببرند، شیرینی بیشتری می‌گیریم و آنها هم معمولا راضی هستند، اما نکته جالب این است که بیش از 90 درصد باربری‌های ما در سال قبل، عمدتا از مناطق بالا به مناطق پایین‌تر تهران بود، البته امسال هنوز بازار چندان گرم نشده است اما پارسال خیلی‌ها از همین یافت‌آباد هم به مناطق پایین‌تر تهران رفتند. مشتری هم داشته‌ایم که از کوی نصر به یافت‌آباد اسباب‌کشی کرده است.
پس از گفت‌وگوی کوتاه با مسئول بابری به سراغ بنگاه معاملات املاک همجوار این باربری رفتیم، ‌بنگاه‌دار‌ فرصت داد دقایقی با وی به گفت‌وگو بنشینیم. آقای رمضانی وقتی متوجه شد خبرنگار هستیم، در ابتدای صحبت گفت: دلم می‌خواهد، حرفی بزنم و شما هم آن را منتشر کنید، متاسفانه صاحب‌خانه‌های ما بی‌انصاف شده‌اند و امسال قیمت‌های رهن و اجاره بالایی را برای خانه‌های خود می‌دهند، مستاجران این منطقه، معمولا اقشار متوسط و ضعیف جامعه هستند و توان پرداخت ندارند.
وی در پاسخ به این سوال که اجاره‌بهای خانه‌ها تا چه اندازه در یافت‌آباد رشد کرده است؟ گفت: اینجا خانه‌ای داریم که صاحب‌خانه پارسال ‌400 میلیون پول پیش گرفته بود، اما امسال‌ 250 میلیون تومان به پول پیش اضافه کرده است، اجاره‌بها هم می‌خواهد، یا مالک خانه‌ای 90 متری 5 میلیون تومان به اجاره بهای پارسال افزوده است، مگر کارگر و کارمندی که پار‌سال این خانه را اجاره کرده چقدر حقوقش افزایش یافته است که امسال هم 5 میلیون تومان دیگر بر اجاره پارسال بیفزاید، البته آن طور که بازار نشان می‌دهد برای افزایش اجاره بها، امسال کمتر از ‌50 درصد است اما برخی صاحب‌خانه‌های بامعرفت هم داریم که اجاره بها را خیلی کم برای امسال افزایش داده‌اند.
از آقای رمضانی پرسیدیم صاحب‌خانه بر چه مبنایی اجاره بها یا رهن خانه خود را بیش از 50 درصد افزایش می‌دهند؟ چه مسائلی را در نظر می‌گیرند؟ شما هم سعی ‌می‌کنید از افزایش قیمت نجومی منصرفشان کنید؟ رمضانی اشاره‌ای به خودکار روی میزش کرد و گفت: شما فرض کنید پنج نفر هستند که نیاز مبرم به یک خودکار خاص دارند، یعنی اگر خودکار نخرند و نوشتن یک متنی را شروع نکنند، از دنیا می‌روند، در این شرایط اما فقط یک خودکار خاص وجود دارد، این خودکار در شرایط عادی شاید 10 هزار تومان ارزش داشته باشد. حال شما به من بگوئید ارزش این خودکار که تقاضای زیاد دارد و کم است، چقدر است؟ خب طبیعتا در‌ بازاری که محدودیت عرضه وجود داشته باشد، ‌ارزش این خودکار بیشتر از قیمت واقعی آن می‌شود.
رمضانی ادامه داد: در بازار اجاره هم موردی شبیه به همین داریم، ‌مستاجران مجبور به تامین مسکن هستند و هیچ جایگزینی نسبت به این نیاز خود ندارند، از آن طرف تعداد خانه‌های اجاره‌ای هم کم شده است، ‌یعنی نه اینکه خانه کم باشد، خانه‌هایی که اجاره داده می‌شود، کم است. برخی مالکان به دلیل گران شدن وسایل و تجهیزات خانه نظیر پکیج، هود، کولرگازی، شیر آلات و غیره و همچنین نگرانی از تخریب این وسایل توسط برخی محدود از مستاجران کم‌ملاحظه، اصلا اجاره دادن خانه را کنار گذاشته‌اند، ملکی خریده‌اند و از افزایش قیمت روزانه آن لذتی کاذب می‌برند، حال در این شرایط است که شما شاهد افزایش قیمت اجاره هستیم.
سراغ یکی دیگر از املاکی‌‌ها در خیابان اصلی یافت‌آباد رفتیم. آنجا به میزی که مقابل آن نوشته شده بود «مسئول قراردادهای اجاره» نزدیک شدیم و از متصدی که یک خانم بود، پس از آنکه گفتم می‌خواهم برای مردم درباره وضعیت اجاره‌ها گزارشی تهیه کنم، درباره وضعیت اجاره بها پرسیدم.
خانم حسینی دو قرارداد به ما نشان داد که در یک هفته اخیر منعقد شده بود و نسبت به پارسال حدود ‌20 درصد افزایش قیمت اجاره داشت. دو قرارداد دیگر نیز نشان داد که نزدیک به 40 درصد افزایش قیمت اجاره نسبت به پارسال اعمال شده بود.
از خانم حسینی درباره دلیل افزایش 20 و 40 درصدی قیمت اجاره‌بها در قراردادهای آنها پرسیدم، وی گفت: مالک‌ها قیمتی برای اجاره مطرح می‌کنند اما زمانی که پای معامله می‌نشینند، تخفیف هم می‌دهند، بخت با این مستاجران بوده که به مالک منصف برخورد کرده‌اند یا صاحب‌خانه‌شان منصف بوده و با رقمی تمدید کر‌ده است که از دید آنها مناسب است، اما در کل قراردادها نسبت به پارسال رشد کرده است و مستاجران هم گلایه دارند، اما باز مالکان بامعرفت هم زیاد هستند که نسبت به پارسال افزایش چندانی نداده‌اند و فقط در حد 10 درصدی که بخشی از مشکلات مالی‌شان را جبران کند.
این‌بار تصمیم گرفتیم به شرق تهران و به خیابان پیروزی برویم و سعی کردیم این‌بار برخلاف دو مورد قبلی، ‌بعنوان مستاجر‌ وارد شویم و از ‌مشاوران املاک‌ درباره قیمت‌های مسکن سوال کنیم.
در خیابان پیروزی و پایین‌تر هم که معمولا اقشار متوسط زندگی می‌کنند به گفته املاکی‌ها ‌قیمت‌های اجاره مسکن نسبت به پارسال رشد کرده بود، سعی کردیم مبلغ ودیعه 100 میلیون تومان و 4 میلیون تومان اجاره‌بها را پیشنهاد دهیم اما گزینه‌های پیشنهادی املاکی‌ها برای این رقم، کم بود یا اینکه خانه‌ای را پیشنهاد می‌دادند که زیرزمین است یا قدیمی است.
برخی املاکی‌ها می‌گفتند بعضی صاحب‌خانه‌های کم‌انصاف ارقام اجاره امسال را زیاد افزایش داده‌اند و البته مردم عادی هم برای پرداخت این اجاره‌بها توانایی ندارند، به گفته یکی از املاکی‌ها در صورت عدم وضع قوانین موثر در این حوزه، امسال سال سختی برای مستاجران است.
پس از بررسی چندین املاکی دیگر و اطلاع از وضعیت قیمت‌ها، به هر حال متوجه شدیم که امسال افزایش قیمتی نسبت به پارسال ازسوی صاحب‌خانه‌ها اعمال شده است، درحالی که صاحب‌خانه‌ها می‌توانند با توجه به دیگر هزینه‌های سنگین زندگی مردم، حداقل در این هزینه اصلی مردم، به آنها در حد توان کمک کنند.
بازار اجاره مسکن در سال‌های اخیر همواره ملتهب بوده و دولت نیز با وجود ابزارهای قانونی نظیر مالیات بر خانه‌های خالی عزمی برای ساماندهی این بازار به شیوه اصولی از خود نشان نداده است، البته جای خالی مالیات بر عایدی سرمایه هم در این بین حس می‌شود.
به هر حال هنوز فصل اجاره و جابه‌جایی‌ها چندان شروع نشده است و دولت زمان دارد تا امسال برای مدیریت بازار اجاره تمهیداتی در نظر بگیرد و انتظار است فرصت در ماه‌های طلایی پیش رو از دست نرود تا زمینه تشدید فشار معیشتی به مستاجران مهیا نشود.
با توجه به شرایط دشوار بازار مسکن، رفع مشکل ازسوی سیاستگذاران با راه‌حل‌های متعددی همراه بوده است، برخی از این سیاست‌ها خود مشکل‌زا بودند و برخی فقط بصورت مقطعی به مسئله مسکن کمک کرده‌اند. به هر حال بنظر می‌رسد، بازار اجاره این روزها بیشتر از هر وقت دیگری نیازمند اجرای قانون است.

  تعداد بازديدها: 459

    نسخه قابل چاپ