دنیای اقتصاد: آمار رسمی می‌گوید متوسط اجاره‌بهای مسکن در ماه گذشته بیش از ۴۸درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل جهش کرد؛ به‌طوری‌که این میزان صعود تند نه‌تنها در طول‌ ماه‌های سال ۹۷ تاکنون بی‌سابقه بوده که از همه نرخ‌های رشد میانگین سالانه طی سه دهه گذشته نیز بیشتر است. این تشنج اجاره تحت تاثیر نرخ مصوب کرونایی سقف مجاز ۲۵درصد رشد رخ داد. نرخ دستوری اجاره‌بها باعث خروج سنگین موجرها از بازار شده است. تنظیم اجاره، راه دارد.

بازار اجاره مسکن در حالی با ثبت یک رکورد تاریخی در مهرماه به پایان رسید که آمارهای رسمی از شکست سیاست سقف‌گذاری کاغذی برای مهار تورم در این بازار خبر می‌دهد. سقف مجاز 25 درصدی افزایش اجاره‌بها در شهر تهران در حالی از سوی ستاد مقابله با کرونا و با نیت تنظیم بازار اجاره به نفع مستاجران به عنوان قشر آسیب‌پذیر ناشی از شیوع این بیماری برای دومین سال متوالی، تعیین شده است که آمارهای رسمی نشان از پرواز تاریخی اجاره‌بهای مسکن در پایتخت دارد.

بازار اجاره‌بها نه تنها در مهرماه امسال بالاترین نرخ تورم نقطه‌به نقطه در میان همه ماه‌های سال جاری را تجربه کرد بلکه تورم سالانه اجاره مسکن مهرماه در عین حال رکورد بیشترین نرخ رشد اجاره‌بها در سه دهه گذشته را به خود اختصاص داد. مهرماه امسال، شاخص اجاره‌بهای مسکن در شهر تهران براساس گزارش بانک مرکزی 4/ 48 درصد افزایش یافت.این میزان بیشترین نرخ رشد اجاره‌بهای مسکن از فروردین امسال تاکنون در مقایسه با ماه‌های مشابه سال قبل است.این در حالی است که بررسی روند تورم سالانه اجاره‌بهای مسکن نشان می‌دهد، به لحاظ تورم سالانه نیز، مهر امسال بالاترین تورم در بازار اجاره در میان همه سال‌های دهه 70، 80 و 90 به ثبت رسیده است.

در حالی که تورم نقطه به نقطه اجاره مسکن در شهر تهران در ابتدای سال جاری- فروردین ماه 1400- معادل 32 درصد بود، این میزان در پایان مهر ماه به بیش از 48 درصد رسید.

تورم 48 درصدی اجاره‌بهای مسکن در شهر تهران در نخستین ماه از فصل پاییز در واقع بالاترین تورم نقطه به نقطه در ماه‌های اخیر و از سوی دیگر رکورد تاریخی رشد اجاره‌بهای مسکن در 30 سال گذشته است.

 تورم شدید پس از اقدام دستوری

این تورم شدید در حالی در بازار اجاره مسکن مهرماه امسال رقم خورده است که امسال نیز مانند سال گذشته براساس مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا، سقف مجاز برای افزایش بها در شهر تهران 25 درصد، در شهرهای بزرگ ومراکز استان‌ها 20 درصد و در سایر شهرها 15 درصد اعلام شده بود.

اما آمارها نشان می‌دهد عملا بازار اجاره نه تنها از این مصوبه تبعیت نکرده و نرخ رشد اجاره‌بهای مسکن نزدیک به دو برابر نرخ مجاز اعلام شده افزایش یافته است بلکه این میزان افزایش به لحاظ تورم سالانه اجاره مسکن در سه دهه اخیر بی‌سابقه بوده است. این میزان تورم اجاره مسکن علاوه بر آنکه در سی سال اخیر بی‌سابقه بوده وبه لحاظ تغییرات نقطه به نقطه، در سال جاری در میان همه ماه‌ها بیشترین رکورد افزایش را داشته است، نسبت به یک ماه قبل از مهرماه -شهریورماه- نیز رشد قابل توجهی داشته است.

شهریور ماه امسال تورم نقطه به نقطه اجاره مسکن شهر تهران 8/ 42 درصد بود.این میزان در مهرماه به 4/ 48 درصد رسید که نشان از تند شدن شیب رشد اجاره‌بها در شهر تهران دارد.

تورم نقطه به نقطه اجاره‌بهای مسکن در شهر تهران در پایان سال گذشته -پایان اسفند 99- معادل 4/ 31 درصد بود.این میزان در فروردین ماه به 3/ 32 درصد و در اردیبهشت به 6/ 32 درصد رسید. در خرداد ماه تورم نقطه به نقطه اجاره مسکن شهر تهران براساس آمارهای رسمی -  اعلام بانک مرکزی درباره تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران- به مرز 40 درصد (معادل 9/ 33درصد) رسید و در تیرماه نیز این میزان به 9/ 34 درصد افزایش یافت. در مرداد تورم نقطه به نقطه اجاره مسکن در شهر تهران-میزان افزایش اجاره‌بهای مسکن در مردادماه امسال در مقایسه با مردادماه سال قبل- به 8/ 37 رسید.اما در شهریور تورم در بازار اجاره مسکن از مرز 40 درصد عبور کرد و به 8/ 42 درصد افزایش یافت. تورم اجاره‌بها در مهرماه شدیدتر شد و معادل 4/ 48 درصد به ثبت رسید.

این در حالی است که معمولا در همه سال‌ها به دلیل اتمام فصل جابه‌جایی در بازار اجاره، شیب تورم اجاره مسکن معمولا کمتر از تورم شهریور و سایر ماه‌های فصل تابستان بود.

اما آمارهای رسمی نشان می‌دهد در سال جاری این وضعیت تغییر کرده است و با وجود آنکه دولت اقدام دستوری تعیین سقف مجاز برای افزایش اجاره‌بها را انجام داد، اما عملا اجاره‌بهای مسکن در شهر تهران حدود دو برابر سقف مجاز تعیین شده افزایش یافته است.

در کشور نیز همین روند تجربه شده است.شاخص اجاره‌بهای مسکن در مناطق شهری کشور براساس اعلام مرکز آمار ایران در مهرماه بیش از 50 درصد افزایش یافت که این موضوع به معنای افزایش بیش از 50 درصدی (3/ 51 درصدی) اجاره‌بهای مسکن در کشور در مهرماه در مقایسه با مهرماه سال قبل است.

تورم نقطه به نقطه اجاره مسکن در حالی در ابتدای سال جاری در مناطق شهری کشور برابر 36 درصد بود که این میزان در مردادماه از مرز 40 درصد و در مهرماه از مرز 51 درصد عبور کرد.

این در حالی است که براساس مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا سقف مجاز افزایش اجاره‌بها در کشور به طور متوسط 20 درصد است.اما عملا اجاره‌بهای مسکن در مهرماه در کشور بیش از 2برابر سقف مجاز اعلام شده افزایش یافت.

 اثر معکوس در بازار اجاره

این موضوع در واقع به معنای تشنج اجاره‌بها با نرخ‌های دستوری است.بر خلاف آنکه معمولا در همه سال‌ها شیب تورم اجاره‌بها در مهرماه کاهش می‌یافت اما هم در کشور و هم در تهران در این ماه شیب تورم اجاره‌بها افزایشی بود.این رویداد یک پیام و نتیجه مهم را در خود جای داده است مبنی بر آنکه تعیین سقف کاغذی برای افزایش اجاره‌بها در قالب اقدام دستوری دولت برای نرخ‌گذاری بازار اجاره، عملا اثر معکوسی بر تحولات قیمتی در این بازار داشته است.

در واقع این مصوبه با وجود نیتی که طراحان آن در جهت ساماندهی بازار اجاره و مهار رشد اجاره‌بهای مسکن داشته‌اند عملا نه تنها مشکلی را در بازار اجاره برطرف نکرد بلکه مشکلات موجود را پیچیده‌تر کرد.همزمان با اجرای این مصوبه در بازار مسکن برخی از مالکان واحدهای مسکونی به ویژه افرادی که در یکسال گذشته با نیت سرمایه‌گذاری وارد بازار شده واقدام به خرید مسکن کردند به دلیل محدودیت‌های در نظر گرفته شده برای موجران در بازار اجاره، از عرضه واحدهای خود به بازار اجاره منصرف شدند.

کاهش عرضه به بازار اجاره مسکن تحت تاثیر این مصوبه به دلیل ترس برخی مالک‌ها از دردسرهای بعدی، یکی از مواردی بود که نه تنها منجر به کاهش نرخ رشد اجاره‌بهای مسکن به دنبال اجرای مصوبه ضدکرونایی در بازار اجاره نشد بلکه عملا التهاب را در بازار اجاره مسکن دامن زد.

بسیاری از مستاجرها حتی در فصل تابستان که فصل اوج جابه‌جایی در بازار اجاره و همچنین افزایش عرضه فایل به این بازار است، از کمبود فایل گلایه می‌کردند.

کمبود فایل اجاره مسکن در مهرماه نیز محسوس بود و در بسیاری از محله‌ها ومناطق شهر تهران به اوج رسید.

البته نمی‌توان انکار کرد که بخشی از تورم اجاره‌بهای مسکن وتند شدن شیب رشد اجاره‌بها در شهر تهران تحت تاثیر رابطه بین اجاره‌بها و قیمت مسکن به دنبال جهش قیمت مسکن در سال‌های اخیر است.

همواره یک رابطه متعارف بین میزان اجاره‌بها و قیمت مسکن وجود دارد.این نسبت به عنوان نسبت P به R یا نسبت قیمت به اجاره مسکن شناخته می‌شود.

در شرایط عادی این عدد بین 15 تا 24 است اما این میزان در ماه‌های گذشته و در زمان اوج جهش قیمت مسکن به محدوده عدد 30 نیز رسید.حال یکی از دلایل مهم افزایش شیب تورم در بازار اجاره مسکن، تلاش بازار اجاره برای بازتنظیم این رابطه قیمتی است.در واقع بازار مسکن در مقطع زمانی فعلی در حال بازتنظیم و احیای رابطه متعارف بین قیمت واجاره‌بهاست.

اما از سوی دیگر مصوبه ضد کرونایی در بازار اجاره که در واقع می‌توان از آن به عنوان مصوبه مشکل‌دار بازار اجاره یاد کرد نیز به عنوان چاشنی افزایش شیب تورم در بازار اجاره وارد عمل شده است.در ماه‌های گذشته بسیاری از خریداران سرمایه‌ای مسکن که عرضه واحدهای خریداری شده به بازار اجاره یکی از گزینه‌های آنها بود، به دلیل محدودیت‌هایی که برای موجران به لحاظ سخت شدن گرفتن حکم تخلیه یا افزایش اجاره‌بها مطابق با تحولات اقتصادی و تحولات قیمت مسکن، در مصوبه ضد کرونایی اجاره لحاظ شد از عرضه واحدها به بازار اجاره انصراف دادند.

به اعتقاد آنها این مصوبه می‌تواند آنها را در آینده به دردسر بیندازد و بنابراین عرضه فایل به بازار اجاره کاهش یافت.

سال گذشته نیز که قانون ضدکرونایی در بازار اجاره مسکن به اجرا درآمد عملا تورم اجاره مسکن هم در تهران و هم در کشور بیش از میزان تعیین شده به عنوان سقف مجاز افزایش اجاره‌بها به ثبت رسید.

در همان زمان نیز کارشناسان اعلام کردند این اقدام نمی‌تواند تورم افسارگسیخته را در بازار اجاره کنترل کند و حتی برخی پیش‌بینی کردند شیب تورم اجاره در بازار مسکن سال 1400 افزایشی خواهد بود.

در این گزارش با استناد به آمارهای رسمی اعلام شد: با وجود اعمال واجرای سیاست ضدکرونایی در بازار اجاره و تعیین سقف مجاز برای افزایش اجاره‌بها در این بازار، تابستان سال 99 عملا میانگین اجاره‌بها در کشور 44 درصد یعنی بیش از دو برابر سقف مجاز تعیین شده افزایش یافت.

در این گزارش تاکید شد: تحقیقات میدانی و بررسی‌های انجام شده نشان می‌دهد نه تنها این اقدام نتیجه مثبتی در پی نداشت بلکه اجرای این سیاست دربردارنده عارضه منفی هم بود.این عارضه منفی خود را در شکل خروج برخی موجران باسابقه از بازار ملک و همچنین ترس برخی از تازه مالک‌ها برای عرضه واحدهای خود به بازار اجاره نشان داد.این دو موضوع منجر به کاهش عرضه مسکن به بازار اجاره و در نتیجه به دردسر افتادن مستاجرها برای یافتن فایل‌های مورد نظر خود در نتیجه کمبود فایل شد.همچنین براساس اطلاعات این گزارش، در شهر تهران نیز با وجود تعیین سقف 25 درصدی به عنوان سقف مجاز افزایش اجاره‌بها، تابستان پارسال متوسط اجاره‌بهای واحدهای مسکونی با افزایش48 درصدی مواجه شد.

این آمارها نیز علاوه بر اینکه نشان‌دهنده شکست سیاست ضدکرونایی در بازار اجاره مسکن است از رشد بیش از دو برابری میانگین مبلغ اجاره‌بها در تابستان سال گذشته نسبت به سقف مجاز، در پایتخت حکایت دارد.آمارها نشان می‌دهد هم در تهران و هم در کل کشور، ایمنی واکسن ضدکرونایی بازار اجاره صفر بوده است.در عین حال نه تنها این واکسن ضدکرونایی در برابر فشار اجاره‌بها مصونیت ایجاد نکرده بلکه منجر به مسمومیت بازار نیز شده است و مستاجرها با کمبود فایل مناسب برای اجاره مواجه شدند.

در پاییز 99 نیز براساس آمارهای رسمی مربوط به تحولات بازار اجاره مسکن تهران، میانگین اجاره‌بها در پایتخت 41 درصد افزایش یافت.در حالی که در فصل پاییز به دلیل اتمام فصل جابه‌جایی‌ها عملا این میزان افزایش اجاره‌بها به منزله رشد شدید هزینه اجاره‌نشینی است.

این موضوع در ماه ابتدایی پاییز سال جاری نیز تکرار شد.این‌بار اما تورم نقطه به نقطه اجاره مسکن بیش از تورم نقطه به نقطه اجاره مسکن در پاییز سال گذشته رقم خورد.این موضوع نشان از شکست سیاست کنترل بازار اجاره از این مسیر است.

 چاشنی جهش قیمت مسکن

کاهش عرضه فایل، چاشنی افزایش شیب تورم اجاره در بازار ملک تحت تاثیر اثر افزایش وجهش قیمت مسکن در سه سال اخیر شد.در واقع تعیین سقف مجاز برای افزایش اجاره‌بهای مسکن هم در تهران و هم در کشور به جای آنکه در حکم سقف مهار اجاره‌بها باشد، مانند سکوی پرواز نرخ‌ها در این بازار عمل کرد. همین موضوع باعث شد نه تنها تورم نقطه‌به‌نقطه در بازار اجاره مسکن شهر تهران در مهرماه امسال به عنوان بالاترین تورم نقطه به نقطه اجاره مسکن در سال 1400 به ثبت برسد بلکه بالاترین رکورد تاریخی تورم سالانه اجاره مسکن نیز در این ماه طی سه دهه گذشته به ثبت رسید.

اما کارشناسان معتقدند: رصد تحولات بازار اجاره مسکن ورشد شدید نرخ اجاره‌بها در شهر تهران و سایر شهرهای کشور نشان می‌دهد هم‌اکنون زمان جراحی در بازار اجاره فرا رسیده است.در واقع هم‌اکنون مقطعی است که باید سیاستگذار مسکن به جای تکیه بر اقدامات مقطعی و بی‌اثر به فکر راه‌حل کاربردی برای ساماندهی در بازار اجاره مسکن باشد.

 مسیر اصلی رفع التهاب ملکی

برخی کارشناسان معتقدند برداشتن سقف دستوری تعیین شده برای افزایش اجاره‌بها می‌تواند منجر به ترغیب برخی از مالکان واحدهای مسکونی خالی از سکنه که عمده آنها سرمایه‌گذاران ملکی هستند برای عرضه واحدهای خود به بازار اجاره شود.افزایش عرضه به بازار اجاره در شرایطی که بخش قابل توجهی از التهاب قیمتی در این بازار ناشی از کمبود فایل مناسب برای اجاره از سوی مستاجران است می‌تواند به آرام شدن بازار و کاهش شیب تورم اجاره کمک کند.

بدون افزایش عرضه به بازار اجاره هیچ سیاستی به ویژه سیاست سقف‌گذاری دستوری نه تنها مشکلی را از بازار اجاره و مستاجران برطرف نمی‌کند بلکه مشکلات موجود در این بازار را پیچیده‌تر از قبل می‌کند.

این در حالی است که برخی از کارشناسان تاکید می‌کنند نرخ‌گذاری و سقف‌گذاری دستوری در بازار اجاره به جای آنکه منجر به ایجاد یک راه‌حل برای کمک به مستاجران و کاهش فشار مضاعف بر آنها از ناحیه کنترل تورم اجاره شود در نهایت یک بیراهه محسوب می‌شود.

راه اصلی، سریع، کوتاه‌مدت وسهل‌الوصول در بازار مسکن برای کنترل التهاب ملکی به ویژه در بازار اجاره مسکن از مسیر یک تجربه موفق در دنیا عبور می‌کند.این مسیر در واقع ایجاد زمینه برای عرضه فوری واحدهای مسکونی خالی از سکنه به بازار مسکن است.

کارشناسان معتقدند سیاستگذار مسکن باید کاری کند که خانه‌های خالی روانه بازار شوند.راهکار فوری برای افزایش عرضه به بازار اجاره نیز استفاده از مالیات اصلی و موثر در بخش مسکن یعنی وضع مالیات سالانه بر املاک مسکونی است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد، با وضع این مالیات نرخ سفته‌بازی در بازار ملک بسیار کاهش می‌یابد.علاوه بر این بسیاری از مالکانی که واحدهای خود را خالی نگه داشته‌اند به عرضه این واحدها به بازار ترغیب می‌شوند.به ویژه عرضه واحدهای خالی به بازار اجاره به دلیل زمانبر بودن پروسه فروش واحد یا عدم تمایل مالکان به فروش واحدهای مسکونی، زیاد می‌شود. در واقع مزیت اصلی این اقدام کمک به افزایش عرضه به بازار اجاره در مدت زمان کوتاه است.با این اقدام مستاجرها به تعداد بیشتری فایل برای اجاره دسترسی خواهند داشت و همین موضوع می‌تواند التهاب در این بازار را به نفع متقاضیان کاهش دهد.

بسیاری از خریداران سرمایه‌ای مسکن هم‌اکنون به دلیل نبود چشم‌انداز رشد قیمت در کوتاه‌مدت تمایلی به فروش واحدها ندارند و ترجیح می‌دهند فعلا برای فروش اقدام نکنند.تصمیم متولی وسیاستگذار بخش مسکن برای اجرای قانون مالیات سالانه بر املاک مسکونی می‌تواند این گروه را ناچار به عرضه این واحدها به بازار اجاره کند.بنابراین نخستین اثر اجرای این سیاست در بازار مسکن می‌تواند در شکل کنترل التهاب در بازار اجاره خود را نشان دهد.