مردم ایران طی دو دهه اخیر با چالش افزایش شدید قیمت مسکن و جهش های افسارگسیته آن مواجه بوده اند؛ حال آنکه مسکن ماهیت کالای مصرفی داشته و جزء نیازهای ضروری مردم است. بر پایه همان رویه و به ویژه با اثرپذیری مضاعف از رشد قیمت ارز طی یکسال اخیر؛ قیمت مسکن بیش از پیش افزایش داشت؛ تا جایی که شاهد رشدهای بیش از صد در صدی در برخی مناطق حاشیه ای و پرتقاضا بودیم!

این وضعیت اما در حالی رقم خورد که در ابتدای کار دولت؛ وعده ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی، امید را در دل برخی از مردم زنده کرده بود؛ حال آنکه صاحبخانه شدن حتی برای اقشار متوسط رو به بالای جامعه هم  دیگر تبدیل به آرزو شد!

بیت الله ستاریان؛ استاد معماری دانشگاه تهران و یکی از کارشناسان باتجربه حوزه مسکن در ادوار مختلف  که همواره تحلیل های علمی و متناسب با شرایط کلان اقتصاد را پیرامون ابعاد مختلف مسکن در کشور ارایه کرده؛ پاسخگوی سوالات خبرنگار جی پلاس درباره اوضاع کنونی و آینده نگری بازار مسکن ایران بود که مشروح آن را در جماران می خوانید:

** اوضاع مسکن در چند سال اخیر تبدیل به معضل بزرگی برای مردم شده است. برخی ورود دولت ها به بازار مسکن را عامل ناآرامی و رشدها عجیب می دانند؛ شما چقدر با این دلیل موافق هستید؟

وقتی تولیدکننده مسکن، بخش خصوصی است، دولت چرا باید در تولید دخالت کند؟!

ورود دولت در هر بازاری بد بوده و بحثی در این باره نیست که دولت نباید در این بازارها دخالتی کند. نظام‌مندی و سیاست‌گذاری را دولت انجام می‌دهد ولی در بازار نباید دخالت کند. در بخش مسکن سرمایه‌گذار، تولیدکننده و مصرف‌کننده بخش خصوصی است. دولت اینجا چه کاره است؟ دولت باید تسهیل‌کننده باشد. لذا شعارهایی که دولت‌ها در زمان انتخابات در خصوص ساخت مسکن می دادند در واقع می بایست مفهوم تسهیل گری و رفع مشکلات بخش خصوصی با هدف مثلا ساخت یک میلیون واحد مسکونی می بود؛ نه اینکه دولت خودش بخواهد مسکن تولید کنند!

کنترل در توزیع است؛ همان کاری که در بقیه کالاها اعم از مرغ، گوشت، تخم مرغ و غیره صورت می گیرد و همه مسائلی که ما در این کالاها داریم ناشی از این مسئله است. متاسفانه همه بخش های اقتصاد در ید دولت است. طبیعتاً اقتصاد کلان و از جمله در اقتصاد مسکن، دولت عملاً نباید ورود کند چرا که نمی‌تواند دخالت مثبت خاصی داشته باشد ولی متاسفانه این کار را انجام می دهد.

دولت در مسکن، روی حاشیه ها متمرکز است!

 در هیچ جای دنیا چنین امکانی وجود ندارد که دولت بتواند وارد تولید شود یا دخالتی داشته باشد. در حال حاضر بخش مسکن نیازمند خلق ابزارهای مالی برای تسهیل در روابط بین بخش بازار و مسکن است. دولت ها به جای اینکه به این موضوعات بپردازند که نیازمند تغییرات در ساختار کلی اقتصاد هم هست، بیشتر به حواشی امور مسکن توجه دارند! حاشیه هایی از جمله وضع قانون برای خانه های خالی، مالیات برای درآمد بخش مسکن و... . البته این موارد هم باید وجود داشته باشد و کسی منکر رسیدگی به این موضوعات نیست ولی اینها مشکل اصلی حل چالش مسکن نیست و مسائل ما را در مسکن حل نمی‌کند.

400 هزار واحد در سال؛ حداکثر توان ساخت مسکن 

معضل اصلی در مسکن تولید است که دولت باید این را حل کند. تولیدی که در اختیار بخش خصوصی است. همیشه این سوال را مطرح می‌کنم که چرا بخش خصوصی ما نمی تواند تولید کند ولی بخش خصوصی کشورهای همسایه می‌توانند و حتی بازار برای کشورهای دیگر ایجاد می‌کنند؟ آیا بخش خصوصی ما معلولیت خاصی دارد؟! بضاعت یا دانش این کار را ندارد؟!

 بخش خصوصی ما نمی تواند، چون دولت در همه قسمت ها سرک می کشد و دست و پای بخش خصوصی را بعضا به طور کامل می بندد. بنابراین بخش خصوصی بخاطر علیرغم سود و زیان این بازار نمی‌تواند تولیدی کند. بخش خصوصی ما با مشکلاتی که دارد نمی تواند بیش از 400 هزار واحد تولید کند.

وعده غیرعملی دولت برای ساخت چهار میلیون واحد، نارضایتی و رکود ایجاد کرد

به محض اینکه دولت ثبت‌نام مسکن را آغاز می‌کند، 4 میلیون نفر ثبت‌نام می‌کنند و در هر صورت متقاضی برای ثبت نام مسکن وجود دارد. اینکه به چه دلیلی متقاضی هستند متفاوت است و اینکه با دلایل دولت همخوانی دارد یا خیر بحث دیگری به شمار می آید. ساخت چهار میلیون واحدی که دولت وعده داده بود، عملا از بین رفت و خیلی از بخش های تولیدی در بخش مسکن که می توانستند در ساخت مسکن کمک کنند با بازار رکود مواجه می شوند. لذا این وضعیت موجب می‌شود بخش عمده‌ای از تولید سالانه نابود شود. می خواهم بپرسم کدام دولت این کار را می‌کند که این دولت این کار را انجام می دهد؟! این یعنی نارضایتی روی نارضایتی ایجاد می‌شود. دولت‌ها در دنیا سعی می‌کنند دخالت مستقیم در ساخت و ساز مسکن نداشته باشند.

مسکن مهر، عاملی برای نابود کردن اپوزسیون دولت بود اما مسکن کشور را نابود کردند!

*چه عامل مهمی باعث ورود مستقیم بعضی دولت ها به مسکن شده است؟

دو عامل اصلی وجود دارد. اول، جو سیاسی ایجاد می‌کند که در مورد مسکن دخالت صورت بگیرد و باید پاسخگوی افکار عمومی باشند. دوم، یک عده بخاطر انتفاعی که از این بخش می‌برند در این زمینه فعال هستند. همه عرصه‌ها در اختیار دولت است. یکی از اهدافی که مسکن مهر داشت این بود که می‌دانست همه اپوزیسیون دولت‌ها در بخش مسکن وارد می‌شوند! در بعضی جاهای دنیا از این شیوه ها استفاده می شود. برای اینکه اینها را نابود کنیم، مسکن را نابود کردیم!

پنچ سال رکود ایجاد کردیم که عمده کارخانه‌های تولیدات ساختمانی و مصالح ورشکست شدند! متاسفانه انگیزه‌های بسیار وسیعی در این زمینه دیده می شود. مهمترین آن ناتوانی در حل اصل مسئله است که با استفاده از حواشی، جنگ تبلیغاتی می‌کنیم تا جوابگوی افکار عمومی باشیم. یک عامل دیگر بحث دخالت در ساخت و ساز است. هر چقدر دخالت کنیم همان اتفاقی که در ذات اقتصاد دولتی است به این بازارها نیز تسری می‌یابد.

مسکن ابزار تبلیغاتی نیست! هیچ دولتی نمی تواند سالی یک میلیون واحد بسازد

با وعده ساخت میلیونی مسکن، تولیدکننده ابزار کارش را زمین گذاشت و اتفاقا تولید کاهش یافت!

* این اقدمات دولت منجر به بستن دست و پای بخش خصوصی شد؟

دقیقاً. بخش خصوصی بزرگترین بخش اقتصادی به شمار می آید. تولیدکنندگان، خرده تولیدکننده هستند. شرکت‌ها و کمپانی‌های بزرگی که 50-10 هزار واحد مسکن تولید دارند، تحویل درازمدت در مسکن ندارند. به محض اینکه دولت بر طبل تبلیغاتی تولید یک میلیون واحد مسکن می‌کوبد، آنها تحلیل نمی‌کنند که نه تنها این دولت که هیچ دولتی نمی‌تواند این تولید را داشته باشد و اگر بخواهد تولیدی داشته باشد باید به سمت بخش خصوصی و حمایت از آن بیاید. در نتیجه بلافاصله ابزار کار را زمین می‌گذارند و تولید کاهش می‌یابد! بارها بیان کردم علی رغم اینکه مسکن پتانسیل بالایی در بخش سیاسی دارد ولی نباید از آن به عنوان ابزار سیاسی استفاده کنیم. متاسفانه با هر انگیزه ای و به هر دلیل آگاهانه یا ناآگاهانه ای، همواره از این ابزار، استفاده سیاسی می‌شود که نتیجه اش تخریب و نابودی فرآیند تولید مسکن است.

در اقتصاد بسته ما، توسعه بیش از این جایز نیست!!

ناممکن بودن ساخت یک میلیون واحد مسکونی دلیل علمی دارد

*وضعیت بازار مسکن را با توجه به شعارهای دولت و اوضاع فعلی، چطور پیش بینی می کنید؟

از روز اول که دولت شعار ساخت چهار میلیون واحد را داد خیلی از صاحب نظران گفتند، نمی‌شود. در نتیجه اشاره به یک میلیون واحد مسکونی داشتند که با این گردش پول و با این نقدینگی که در ایران داریم، این خانه ها ساخته شود؛ فارغ از نیاز میلیونی مسکن در کشور، اما این نقشه راه غلط است. چون به جای اینکه به مسائل اقتصادی بحث مسکن بپردازیم در حواشی حرکت می‌کنیم. تا زمانی که ابزارهای مالی ایجاد نشود امکان چنین تولیدی وجود ندارد. مضاف بر اینکه در اقتصاد بسته مارکسیستی که ما در آن زندگی می‌کنیم بیش از این توسعه جایز نیست و نمی‌توان توسعه ایجاد کرد. یک میلیون واحد مسکونی تقریباً 4 درصد توسعه عمرانی است. یعنی همه زیرساخت‌های کشور به علاوه مسکن باید 4 درصد افزایش یابد. این رسماً رشد اقتصادی دو رقمی محسوب می شود.

دولت فقر شدید اطلاعاتی در بخش مسکن دارد

نیمی از گردش نقدینگی کشور در مسکن است اما یک واحد رصد درست اطلاعات نداریم!

اما مشکل بعدی این است که چرا این شعارها داده می‌شود! دولت ما شناسایی درستی از مسکن ندارد. مجموعه دولت و بدنه آن فقر شدید اطلاعاتی در بخش مسکن دارند. انگار متوجه نیستند مسائلی که طرح می‌کنند، اصلا فنی و مهندسی نیست!

مسکن نیمی از اقتصاد کشور را می‌چرخاند. حواشی ای که دارد و حاشیه نشینی ای که در شهرها ایجاد می‌کند و همچنین تورمی که ایجاد می‌کند، نیاز به مطالعه وسیعی دارد. آیا دولت این مطالعات را دارد؟ کجای بدنه دولت است که بگوئیم این بخش ها را رصد می‌کنند؟ نیمی از اقتصاد ما در بخش صنعت ساختمان هستند و هیچ بخشی برای ما این رصد و اطلاعات را ندارد. نیمی از گردش نقدینگی ما در بخش صنعت ساختمان است و بانک مرکزی ما یک واحد فنی رصد در این مقوله ندارد!

 قاعدتاً 60 درصد صنایع کشور در بخش ساختمان است و وزارت صمت هیچ مطالعه و رصدی برای رفع مشکلات و برنامه درازمدت ندارد. وزارت راه و شهرسازی کمترین مسئولیت را در بخش مسکن دارد. بیشترین مسئولیت را وزارت اقتصاد و دارائی، بانک ها و سیستم‌های مالی دارند. این سهم دانش در بخش مسکن باعث بروز این اتفاقات در این حوزه می‌شود.

مشکل مسکن ایران درون آن نیست؛ مشکل اقتصاد دولتی وارد شده به آن است!

در کوتاه مدت مشکلات مسکن حل نخواهد شد

** بهترین راه حل برون رفت از وضعیت کنونی مسکن، را چه می دانید؟!

راهی که ضرب‌العجل و یکساله این مشکلات را درمان ‌کند، وجود ندارد. اگر یک میلیون واحد مسکونی تولید کنیم بعد از 8-7 سال به نتیجه قابل توجهی نخواهیم رسید و مسکن رشد چندانی نخواهد داشت. ولی مسکن به دلیل کلان بودن اقتصاد آن و خصوصی بودن بازار آن به شدت با ساختار اقتصادی دولتی و فوق مارکسیستی ما در تضاد است. تا زمانی که این تضادها حل نشود امکان رشد بازار مسکن وجود ندارد. بخش مسکن، نیمی از اقتصاد کشور است و باید کاملاً در اختیار بخش خصوصی باشد. تقریبا نیم دیگر اقتصاد کشور که نفت و گاز و... هست هم در اختیار دولت باشد. در وضعیت فعلی چنین چیزی امکان‌پذیر است؟! یا باید بپذیریم بازار و اقتصاد را آزاد کنیم و اقتصاد بازی داشته باشیم یا رتبه‌ بدی در دنیا نداشته باشیم. مشکل ما مشکلی نیست که بتوان در بخش مسکن پی راه‌حل آن بود. درون مسکن مشکلی نداریم. آنچه مشکل داریم خارج از حوزه مسکن است. یعنی مسائل اقتصادی که اقتصاد دولتی بر این بخش وارد می‌کند.

مشکلات مسکن قابل حل است ولی منوط بر اینکه مسئله را شناسایی کنیم. به این ایمان برسیم که با این اقتصاد مرده نمی‌توان به چنین توسعه‌ای برسیم. حرف از توسعه و ساخت یک میلیون واحد مسکونی زدن یعنی حرف از توسعه عمرانی 4 درصد؛ و این با شرایط فعلی، چنین امری مقدور نیست.

چطور می‌توان در همه بخش‌های اقتصاد، غیرتوسعه‌ای و بسته عمل کنید اما  در بخش مسکن بخواهید توسعه‌ای و باز باشید؟! باید اقتصاد را ابتدا توسعه‌ای کنیم، از بسته بودن خارج کنیم، قفل‌های حوزه اقتصاد را باز کنیم، بعد انتظار داشته باشیم بخش مسکن هم رشد داشته باشد.

ماهیت اقتصاد دولتی رانت و رشوه است / با رانتخواری نمی توان رانت را از بین برد

* بحث فساد در مسکن چقدر رواج یافته است؟

اینجا بخش خصوصی است. در بخش خصوصی فسادی وجود ندارد. اگر فسادی وجود داشته باشد، مربوط به رانتی است که در اختیار دولتهاست. بخش خصوصی به بخش دولتی مراجعه می‌کند و احیانا با فسادی که در بدنه دولت ایجاد شده از آن استفاده می‌کند. درون بخش خصوصی و در مبادلات آن فسادی نمی‌تواند وجود داشته باشد؛ عمده فسادها در بخش دولتی است. بخش خصوصی تکلیف خود را با خود می‌داند. فساد را جایی بحث می‌کنیم که اقتصاد دولتی است. ماهیت و ذات اقتصاد دولتی فساد، رشوه و ... است. به دلیل اینکه رانت وجود دارد. با رانت‌خوری نمی‌توانید رانت را از بین برد. رانت و رانت‌خوری وجود دارد و رانت برای رانت‌خورهاست.

حتی ممکن است شتاب افزایش قیمت مسکن هم داشته باشیم!

* با توجه به تحلیل های فوق و وضعیت کنونی بازار مسکن، باید شاهد افزایش مجدد قیمت ها باشیم؟

چرا نباید باشیم؟! 50 سال است که این نمودار با تمام سرعت بالا می‌رود. تحولی شده است؟! چه اتفاقی قرار است در اقتصاد رخ دهد که این نتیجه تغییر کند؟ همان مسیر، همان روند و همان اقتصاد است! در نتیجه همان اتفاقات خواهد افتاد. قدر مسلم اوضاع جالب نیست و حتی شاید شتاب افزایش قیمت هم داشته باشیم.

مشکل مسکن ایران ربطی به مشاورین املاک ندارد

*طرح تعطیلی و جمع آوری برخی بنگاه های املاک و مشاورهای مسکن، را چقدر در بهبود اوضاع موثر می دانید؟

اینها طرح های حواشی است. متاسفانه مسئولین مطالبی را بیان می کنند که در هیچ جای دنیا چنین مطالبی عنوان نمی شود! اینکه دلالان یا بنگاه های مسکن قیمت مسکن را بالا می برند! چطور می توان انتظار داشت با این طرح اقدام موثری در مسکن صورت بگیرد؟! باید ماهیت اقتصاد را تغییر داد تا به نتیجه رسید. به نظر من، چنین طرحی بیشتر جوسازی است؛ البته با آن مشاورینی که بدون مجوز هستند باید برخورد شود یا جوازی صادر شود ولی این موارد چه ربطی به مسکن دارد؟! مگر می شود یکسری دلال باعث افزایش قیمت مسکن یک کشور شوند؟ متاسفانه همواره دنبال مقصر هستیم در حالی که صورت مسئله وسیع تر از این موارد است. به دلیل اینکه  نمی‌توانیم مسئله را حل کنیم، در نتیجه به دنبال مقصرهای متفاوتی هستیم تا آنها را معرفی می کنیم. یکبار می گوییم بنگاه های مسکن، یکبار مافیای مسکن را معرفی می کنیم و...؛ ما باید راه حل اساسی درباره مسکن پیاده کنیم.

*جماران